Bina Tamamlama Sigortası Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit, arsa sahibi ve konut alıcıları için en çok sorulan konular ve uzman yanıtları.
1. Bina Tamamlama Sigortası nedir?
Bina Tamamlama Sigortası (BTS), kentsel dönüşüm ve ön ödemeli (maketten) konut satış projeleri başta olmak üzere her türlü inşaat yapım sözleşmesinde, sigorta ettiren müteahhit/satıcı ile sigorta şirketi arasında imzalanan; arsa sahibi/tüketici (lehtar) adına düzenlenen teminat senedi aracılığıyla koruma sağlayan resmî bir kefalet sigortası ürünüdür. BTS Genel Şartları 13/6/2024 tarihinde SEDDK tarafından yürürlüğe konulmuştur.
2. BTS zorunlu bir sigorta mıdır?
Evet, iki durumda zorunludur: (1) 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm alanlarında ve parsellerde yürütülecek projeler için yapı müteahhidinin yapı ruhsatı almadan önce BTS yaptırması veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenen diğer teminatlardan birini sağlaması zorunludur. (2) 6502 sayılı Kanun kapsamında konut adedi 30 ve üzerinde olan ön ödemeli konut satış projelerinde satıcının, konut satışına başlamadan önce BTS veya Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliğinde sayılan diğer teminat yöntemlerinden birini sağlaması zorunludur.
3. BTS primini kim öder? Arsa sahibi veya konut alıcısı ödüyor mu?
BTS priminin tamamı sigorta ettiren müteahhit / satıcı firma tarafından ödenir. Arsa sahibi, konut alıcısı veya tüketici BTS için cebinden tek kuruş ek ücret ödemez — sadece sözleşme bedelini banka kanalı ile öder. Sigortayı yaptırma yükümlülüğü ve maliyeti tamamen müteahhide aittir.
4. BTS primi nasıl hesaplanır? 2026 oranları nelerdir?
2025 yılı düzenlemeleri sonrası prim oranları proje brüt bedelinin %0,6 ile %1,2'si aralığındadır. Örneğin 120 milyon TL'lik bir proje için prim 720.000 TL ile 1.440.000 TL arasında değişir. Standart bir trafik sigortası gibi sabit fiyatlı değildir; her proje için özel aktüeryal çalışma yapılır. Kesin prim, müteahhidin finansal gücüne, geçmiş proje deneyimine, projenin teknik ve karlılık analizine, süresine ve hak sahibi sayısına göre belirlenir.
5. BTS hangi durumlarda devreye girer?
BTS Genel Şartlarında sayılan üç temel hal: (1) Sigortalının (müteahhit/satıcı) iflas etmesi, (2) Gerçek kişi sigortalının ölümü halinde mirasçılarının mirası reddetmesi, (3) Mevzuata ve projeye aykırı işlemler dahil herhangi bir sebeple sözleşmede veya mevzuatta belirtilen azami süreyi veya taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde de taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi. Bu hallerde teminat senedi sahiplerine, poliçe genel ve özel şartlarına göre tazminat sağlanır.
6. Teminat senedimi kimden ve nasıl alırım?
BTS poliçesi imzalandıktan sonra, kentsel dönüşüm projelerinde kat irtifakı kurulmasıyla birlikte sigortacı her bir arsa sahibi adına bağımsız bölüm bedeli üzerinden, ön ödemeli konut satışlarında ise satış işlemi gerçekleştikten sonra her bir tüketici adına konut satış bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler ve bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu ile birlikte adreslerinize gönderir. Senet adresinize gelmediyse sigortacıdan veya müteahhit/satıcıdan talep edebilirsiniz.
7. Teminat senedimi nasıl doğrularım?
Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi'nin (SBM) internet sitesindeki Sigortam360 uzantısının 'Poliçeler' sekmesinden TC kimlik numaranızı girerek adınıza düzenlenmiş tüm BTS teminat senetlerini ücretsiz olarak doğrulayabilirsiniz. Senet doğrulaması en kritik adımdır — fiziksel bir senedinizin SBM kayıtlarında görünmemesi durumunda derhal sigortacıyla iletişime geçmelisiniz.
8. Teminat senedinde hangi bilgileri kontrol etmeliyim?
Senedin adınıza düzenlendiğinden, asgari olarak şunların yazılı olduğundan emin olmalısınız: (1) İnşaat yapım projesinin türü (6306 kentsel dönüşüm, 6502 ön ödemeli, diğer), (2) Menfaatleriniz için tahsis edilmiş azami teminat limiti — kentsel dönüşümde inşaat yapımına ilişkin sözleşmenize konu bağımsız bölümün yapım maliyeti, ön ödemeli konutta konut satış bedeli, (3) Sigortacının tazminata ilişkin beyanı, (4) Senedin geçerlilik tarihi (en az proje süresi + 12 ay).
9. Müteahhit iflas ederse veya teslim gecikirse ne yapmalıyım?
Adınıza düzenlenen teminat senediyle sigortacıya başvurmalısınız. Sigortacı, edime ilişkin araştırma ve değerlendirme sürecinde bilgi/belge talebinde bulunabilir, rizikonun gerçekleştiği veya diğer ilgili yerlerde incelemeler yapabilir. Tazminat ifa borcunu sigortacı iki yöntemden biriyle yerine getirir: ayni tazmin (projeyi yeni müteahhide tamamlattırıp teslim) veya nakdi tazmin (banka kanalı ile yapılan ödemeleri yasal faizle iade). Kararı sigortacı verir ve hem müteahhide hem de hak sahiplerine bildirir.
10. Ayni tazminde proje ne kadar sürede tamamlanır?
Sigortacı, projeyi tamamlattıracağı müteahhidi seçtikten ve proje yerini kendisine teslim aldıktan sonra; proje büyüklüğü, proje tamamlanma tarihi ve kalan toplam inşaat metrekaresini dikkate alarak: (a) iflas ve ölüm nedeniyle tamamlanamama halinde makul süre içinde ve herhâlde taahhüt edilen proje tamamlanma tarihini müteakip 24 ay içinde, (b) proje bitiş tarihini müteakip 12 ay içinde tamamlanamama halinde proje yerinin kendisine teslimini müteakip 24 ay içinde hak sahiplerine taşınmazı teslim eder.
11. Ayni tazminde kira yardımı ödenir mi?
Evet. Sigortacı ayni tazmin (inşaatı tamamlatma) yöntemini seçtiğinde, proje yerinin kendisine teslimi sonrasında hak sahiplerine her ay bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5'i (%0,5) oranında kira tutarı öder. (a) İflas ve ölüm halinde taahhüt edilen proje bitiş tarihini müteakip her ay, (b) Proje bitiş tarihini müteakip 12 ay içinde tamamlanamama halinde 12. aydan sonra her ay olmak üzere konut teslim edilinceye kadar kira ödemesi devam eder. Bu ödemeler müstakil teminat senedindeki azami bedel ile ilişkilendirilmez (ayrı ek ödemedir).
12. Nakdi tazminde enflasyonist etkiler dikkate alınır mı?
Kentsel dönüşüm projelerinde sigortacı, teminat senedinde yer alan tutarın (proje bedeli arsa payı karşılığı) proje başlangıç tarihinden itibaren Yeni Konut Fiyat Endeksi (2017=100)'ne göre düzeltilmiş halini aşmamak üzere hesaplayacağı tutarı hak sahiplerine öder. Ön ödemeli konut satışlarında ise sigortacı, banka kanalıyla yapılan ödemeleri, anaparası teminat senedinde yer alan azami tutarı aşmamak üzere satıcının hesabına intikal ettiği tarih itibarıyla hesaplanacak yasal faizi veya yasal faiz oranında gecikme cezası ile birlikte tüketicilere öder.
13. BTS hangi durumları teminat dışında bırakır?
BTS Genel Şartları M.9 gereği teminat dışı haller: (a) Nükleer yakıt sızıntısı, radyoaktivite bulaşması, (b) Savaş, iç savaş, ihtilal, isyan, ayaklanma, (c) Terör eylemleri ve bunlara karşı müdahaleler ile biyolojik/kimyasal kirlenme, (d) Tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayması veya dönmesi, (e) Arsa sahiplerinin talebi üzerine inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmesi, (f) Oturmaya elverişli taşınmazın bildirildiği halde hak sahibinin teslim almaktan kaçınması, (g) Fayans, musluk, kapı kolu, mutfak dolabı gibi oturmaya elverişliliği engellemeyen iç kıymetlerin projede taahhüt edilen nitelikte olmaması, (h) Banka kanalı dışında yapılan ödemeler, (i) Bağlı kredi tutarı, (j) Mevzuat değişikliği nedeniyle projenin uygun hâle getirilememesi. Hak sahiplerinin dolaylı zararları ve cezai şartlar da teminat dışındadır.
14. BTS dışında hangi alternatif teminat yöntemleri var?
Kentsel dönüşüm projelerinde (6306) yapı yaklaşık maliyetinin belli bir oranında 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'nda gösterilen teminatlardan (banka teminat mektubu, gayrimenkul ipoteği, devlet iç borçlanma senetleri vs.) biri sunulabilir. Ön ödemeli konut satışlarında (6502) ise banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat alternatifleri vardır. BTS, bu alternatifler içinde müteahhit için maliyet ve esneklik açısından en avantajlı olanıdır. Ayrıca BTS'nin diğer yöntemlerden farkı, sigortacının ayni tazmin yöntemini seçerek inşaatı bizzat tamamlatabilmesidir.
15. BTS sözleşmesi sona erse teminat senedim geçerli kalır mı?
Evet. BTS sözleşmesi sona erse dahi sigortacının sona erme tarihinden önce düzenlemiş olduğu teminat senetlerinden doğan sorumluluğu devam eder. BTS sözleşmesinin sona erme tarihinden önce adınıza teminat senedi düzenlenmiş olması koşuluyla, sigorta koruması devam eder ve gerektiğinde tazminat talebinde bulunabilirsiniz. Ancak inşaat yapım sözleşmenizin (ana sözleşme) sona ermesi durumu farklıdır — bu durumda BTS dayanağı kalmadığı için sigortacının sorumluluğu da son bulur.
16. BTS için müteahhitten hangi belgeler isteniyor?
Sigortacının risk değerlendirmesi için müteahhitten istenen başlıca belgeler: Tapu, Müteahhit Sözleşmesi, İnşaat Ruhsatı, Vergi Levhası, Ticaret Sicil Gazetesi, İmza Sirküleri, Firma Faaliyet Belgesi, Firma Ortaklarının Kimlik Fotokopileri, Mizan (2023, 2024, 2025), Vergi Beyannameleri, Bilanço, Gelir Tablosu, Bağımsız Denetim Raporu, Findeks Risk ve Çek Raporları (güncel), SGK ve Vergi Borcu Yoktur Belgeleri, Adres Belgesi, Satış Vaadi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Metrekare Cetveli, Hakediş Tablosu, Biten ve Devam Eden İşler Tablosu, Taşeron Sözleşmesi ve Proje belgeleri. Liste sigorta şirketine göre değişebilir.
17. Kentsel dönüşüm projesinde ön ödemeli konut satışı yapılabilir mi?
Evet. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında düzenlenen inşaat yapım sözleşmelerinde müteahhit payına düşen ve ilgili idarenin izniyle ön ödemeli konut satışı sözleşmesine konu kısımlar için ya yeni bir BTS sözleşmesi düzenlenebilir ya da mevcut BTS sözleşmesindeki azami teminat limitinin arsa sahiplerinin paylarına ilave olarak satış bedelini de içermesi sağlanır. Bu durumda tüketicilerin banka kanalıyla yaptığı ödemeler de koruma altına alınmış olur.
18. Banka kanalı dışında yapılan ödemeler neden kapsam dışı?
BTS, sadece banka kanalıyla (havale, EFT, kredi kartı, banka hesabına yatırma) yapılan ve dolayısıyla resmî kayıtlı olarak izlenebilen ödemeleri güvence altına alır. Elden nakit ödenen, makbuzu olmayan veya başka kanallardan yapılan ödemeler kayıt altında olmadığı için sigortacı tazminat hesabında dikkate alamaz. Konut alıcılarının korunma için tüm ödemelerini mutlaka banka kanalı ile yapması, dekont ve ekstre saklaması son derece önemlidir.
19. Sözleşmeden cayma veya fesih halinde teminat ne olur?
Tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayması veya arsa sahibinin inşaat yapım sözleşmesinden dönmesi/feshetmesi halinde, BTS'nin dayanağı olan ana sözleşme sona ermiş olacağından sigortacının sorumluluğu da son bulur. Sigortacı, hak sahibi adına düzenlemiş olduğu teminat senetlerini iptal eder ve sigortalının teminat hesabından düşer. Teminat senetlerinin sağladığı koruma da sona erer (BTS GŞ M.19/6).
20. BTS poliçesi nasıl alınır? Nereden teklif alabilirim?
Sigortateklif.net üzerinden online teklif formunu doldurarak başlayabilirsiniz: adınız, rolünüz (müteahhit / arsa sahibi / tüketici), proje türü (kentsel dönüşüm / ön ödemeli konut / diğer), tahmini proje bedeli ve telefon. Uzman danışmanımız kısa süre içinde sizi arar, projenin özelliklerini detaylı dinler ve 25'ten fazla anlaşmalı sigorta şirketi arasından karşılaştırmalı teklifler sunar. Müteahhitseniz mali belge listesinden poliçe tanzimine, arsa sahibi veya konut alıcısı iseniz teminat senedinin doğrulanmasına kadar tüm sürece eşlik ederiz. 0212 481 40 55 hattını da arayabilirsiniz.