BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI

Bina Tamamlama Sigortası (BTS)

Kentsel dönüşüm ve ön ödemeli (maketten) konut satış projelerinde arsa sahibi ve konut alıcısının yatırımını resmî mevzuat çerçevesinde güvence altına alan kefalet sigortası ürünü.

Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

Bina Tamamlama Sigortası (BTS), kentsel dönüşüm ve ön ödemeli (maketten) konut satış projeleri başta olmak üzere her türlü inşaat yapım projesinde, sigorta ettiren müteahhit veya satıcı ile sigorta şirketi arasında imzalanan, lehtar olarak anılan arsa sahipleri veya tüketiciler (hak sahipleri) adına sigorta şirketince düzenlenen teminat senetleri aracılığıyla koruma sağlayan resmî bir kefalet sigortası ürünüdür. BTS Genel Şartları 13/6/2024 tarihinde SEDDK tarafından yürürlüğe konulmuştur.

BTS sözleşmesinin tarafları her ne kadar müteahhit/satıcı ile sigorta şirketi ise de, ürün kefalet sigortası niteliğinde olduğu için, BTS poliçesine bağlı olarak üretilen teminat senetleri aracılığıyla hak sahipleri adına koruma sağlar. Primin tamamı müteahhit/satıcı tarafından ödenir; arsa sahibi veya konut alıcısı bu sigorta için ek ücret ödemez.

BTS Hangi Mevzuata Dayanır?

BTS, iki ana yasal düzenlemeye dayanır. Her iki kanun da müteahhit/satıcının BTS yaptırmasını veya alternatif teminat yöntemlerinden birini sağlamasını zorunlu kılar.

6306 sayılı Kanun — Kentsel Dönüşüm Projeleri

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (16/5/2012) kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı almadan önce BTS yaptırması veya Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Arsa sahipleri, kentsel dönüşüm projelerine konu inşaat yapım sözleşmelerinde müteahhitlerinden BTS yaptırmasını talep etme hakkına sahiptir.

6502 sayılı Kanun — Ön Ödemeli Konut Satışı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (7/11/2013) kapsamında konut adedi 30 ve üzerinde olan ön ödemeli konut satış projelerinde satıcı, konut satışına başlamadan önce BTS yaptırmak veya Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliğinde sayılan diğer teminat yöntemlerinden birini sağlamak zorundadır. Tüketicinin banka kanalı ile yaptığı tüm ödemeler güvence altındadır.

Teminat Senedi — Hak Sahipliğinin Resmî Belgesi

BTS poliçesi imzalandıktan sonra, kentsel dönüşüm projelerinde kat irtifakı kurulmasıyla birlikte sigortacı her bir arsa sahibi adına bağımsız bölüm bedeli üzerinden, ön ödemeli konut satışlarında ise satış işlemi gerçekleştikten sonra her bir tüketici adına konut satış bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler ve bildirilen adreslerine gönderir. Senet üzerinde adınızın doğru yazıldığından, teminat tutarınızın bildirildiğinden ve geçerlilik tarihinin en az proje süresi + 12 ay olduğundan emin olmalısınız. Senedinizi Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi'nin (SBM) internet sitesindeki Sigortam360 uzantısının "Poliçeler" sekmesinden ücretsiz olarak doğrulayabilirsiniz.

BTS Hangi Durumlarda Devreye Girer?

BTS Genel Şartları M.8 gereği aşağıdaki üç temel halden biri gerçekleştiğinde sigortacı, teminat senedi sahibi hak sahiplerine tazminat ödemekle yükümlüdür:

Ayni Tazmin ve Nakdi Tazmin

Riziko gerçekleştiğinde sigortacı tazminat ifa borcunu iki yöntemden biriyle yerine getirir. Yöntem kararı sigortacıya aittir, hak sahiplerine bildirilir.

Ayni Tazmin — Projeyi Tamamlatma

Sigortacı, yeni bir müteahhit atayarak projeyi tamamlattırır ve hak sahiplerine taşınmazı teslim eder. Proje yerinin sigortacıya teslimi sonrasında her ay bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5'i (%0,5) oranında kira yardımı, taşınmaz teslim edilinceye kadar ödenir. Bu ödemeler müstakil teminat senedindeki azami bedel ile ilişkilendirilmez; ek bir ödeme niteliğindedir.

Nakdi Tazmin — Ödeme İadesi

Sigortacı, hak sahiplerine ödemekle yükümlü olduğu tutarı nakden öder. Kentsel dönüşüm projelerinde teminat senedindeki tutar, proje başlangıç tarihinden itibaren Yeni Konut Fiyat Endeksi (2017=100)'ne göre düzeltilmiş halini aşmamak üzere hesaplanır. Ön ödemeli konut satışlarında ise tüketicinin banka kanalı ile yaptığı ödemeler, satıcının hesabına intikal ettiği tarih itibarıyla hesaplanan yasal faiz ile birlikte iade edilir.

Teminat Dışı Kalan Haller

BTS Genel Şartları M.9 gereği aşağıdaki durumlar teminat dışındadır; poliçe bu hallerde tazminat ödemez:

• Nükleer yakıt sızıntısı, radyoaktivite bulaşması ve önleyici askeri/inzibati tedbirler
• Savaş, iç savaş, ihtilal, isyan, ayaklanma ve buna bağlı askeri hareketler
• Terör eylemleri ve bunlara karşı müdahaleler ile biyolojik/kimyasal kirlenme
• Tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayması veya dönmesi
• Arsa sahiplerinin talebi üzerine inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmesi
• Oturmaya elverişli taşınmazın bildirildiği halde hak sahibinin teslim almaktan kaçınması
• Fayans, musluk, kapı kolu, mutfak dolabı gibi oturmaya elverişliliği engellemeyen iç kıymet uyuşmazlıkları
• Banka kanalı dışında yapılan ödemeler
• 6502 sayılı Kanun M.35'e tabi bağlı kredi tutarı
• Hak sahiplerinin dolaylı zararları ve sözleşmedeki cezai şartlar
• Sigortalıdan kaynaklanmaksızın mevzuat değişikliği nedeniyle projenin uygun hale getirilememesi

BTS Başvurusu İçin Gerekli Evraklar

Sigortacının risk değerlendirmesi yapabilmesi için müteahhit/satıcının aşağıdaki belgeleri eksiksiz sunması gerekir. Belge grubu projeye ve sigorta şirketine göre farklılık gösterebilir.

BTS Süreci Nasıl İşliyor?

Sigortacı, müteahhit firmanın finansal gücünü ve geçmiş iş deneyimini değerlendirir, projenin teknik ve karlılık analizini yapar; ardından arsa sahibi/tüketici ve müteahhit tarafları paralel olarak yönetilen aşağıdaki süreçten geçer:

Süreç şeması SEDDK BTS Genel Şartları (13.06.2024) ve BTS Bilgilendirme Rehberi (Temmuz 2025) esas alınarak hazırlanmıştır.