Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları — Açıklamalı Rehber
13/6/2024 tarihli resmî Genel Şartların temel maddeleri sade dille; her başlıkta mülk sahibi ve müteahhit için ne anlama geldiği ayrı ayrı.
1. Sigortanın Konusu ve Niteliği
BTS bir kefalet sigortasıdır. Müteahhit/satıcı ile sigortacı arasında imzalanır; koruma, hak sahibi adına düzenlenen teminat senediyle sağlanır. Geçerli bir inşaat yapım veya konut satış sözleşmesi ön koşuldur.
Korunan taraf sizsiniz; poliçeyi siz imzalamasanız da senet üzerinden hak sahibisiniz.
Sigortayı yaptıran ve primi ödeyen taraf sizsiniz.
2. Teminat Kapsamı (M.7-8)
Teminat; sigortalının iflası, ölümü halinde mirasın reddi veya taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi hallerini kapsar. Ek sözleşme maddeleriyle kapsam genişletilebilir.
Bu üç hâl gerçekleşirse teminat senedinizle başvurma hakkınız doğar.
Kapsamı ek maddelerle genişletmek, alıcıya daha güçlü güvence sunabilir.
3. Teminat Dışı Haller (M.9)
Nükleer/radyoaktif olaylar; savaş, isyan, terör; tüketicinin cayması/dönmesi; arsa sahibinin talebiyle fesih; oturmaya elverişli konutu teslim almaktan kaçınma; iç kıymet eksiklikleri (fayans, dolap, kapı kolu vb.); banka kanalı dışı ödemeler; bağlı kredi tutarı; mevzuat değişikliğiyle uyumlanamama. Dolaylı zararlar ve cezai şartlar kapsam dışıdır.
Ödemelerinizi banka kanalıyla yapın; aksi halde o tutarlar korunmaz. Sözleşmeden kendiniz dönerseniz teminat sona erer.
Teminat dışı halleri alıcılara şeffaf anlatmak ileride uyuşmazlık riskini azaltır.
4. Teminat Senedi (M.7/2-3, Ek-2)
Sigortacı; kentsel dönüşümde kat irtifakı kurulunca, ön ödemeli satışta satış gerçekleşince her hak sahibi adına müstakil teminat senedi düzenleyip adresine teslim etmek zorundadır. Senedin örnek şablonu Genel Şartlar Ek-2'dedir.
Senediniz gelmezse talep edin; SBM Sigortam360'tan ücretsiz doğrulayın.
Hak sahipleri adına senetlerin zamanında düzenlendiğinden emin olun.
5. Tazminat — Nakdi ve Ayni İfa (M.20)
Sigortacı tazminatı nakden (banka kanalı ödemelerin/teminat bedelinin güncellenmiş halini ödeme) veya ayni (projeyi tamamlatıp teslim) olarak yerine getirebilir. Kararı sigortacı verir ve taraflara bildirir.
Kentsel dönüşümde nakdi tazminde Yeni Konut Fiyat Endeksi (2017=100) ile güncelleme yapılır; değer kaybınız telafi edilir.
İfa yöntemine sigortacı karar verir; süreçte sigortacıyla iş birliği gerekir.
6. Tamamlama Süresi ve Kira Yardımı (M.20/7-8)
Ayni tazminde sigortacı, proje yerinin tesliminden sonra herhâlde 24 ay içinde taşınmazı teslim eder. Ayrıca teslime kadar her ay, bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5'i oranında kira yardımı öder.
Tamamlanma beklerken aylık kira yardımı alırsınız; bu, teminat bedelinden ayrıdır.
Kira yardımı yükümlülüğü sigortacıya geçer; sizin nakit yükünüz olmaz.
7. Sözleşmenin Sona Ermesi (M.19/6)
BTS sözleşmesi sona erse dahi, sona ermeden önce düzenlenmiş teminat senetlerinden doğan sorumluluk devam eder. Ancak dayanak olan inşaat/satış sözleşmesi sona ererse sigortacının sorumluluğu da biter.
Senediniz sözleşme bitmeden düzenlendiyse koruma devam eder; ana sözleşmeden dönmeyin.
Ana sözleşmenin feshi teminatı sona erdirir; süreç yönetimi önemlidir.
Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları — Sıkça Sorulan Sorular
Bina tamamlama sigortası genel şartları ne zaman yürürlüğe girdi?
Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları, SEDDK (Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu) tarafından 13/6/2024 tarihinde yürürlüğe konulan resmî mevzuat metnidir. Bu sayfadaki açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hükümler için daima SEDDK'nın yayımladığı resmî Genel Şartlara başvurulmalıdır.
Genel şartlara göre bina tamamlama sigortası hangi halleri kapsar?
Genel Şartların 7-8. maddeleri uyarınca teminat üç temel hâli kapsar: (1) sigortalının (müteahhit/satıcı) iflası, (2) gerçek kişi sigortalının vefatı halinde mirasın reddi, (3) taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi. Kapsam, ek sözleşme maddeleriyle genişletilebilir.
Genel şartlara göre hangi haller teminat dışındadır?
Genel Şartların 9. maddesine göre; nükleer/radyoaktif olaylar, savaş, isyan ve terör; tüketicinin sözleşmeden cayması ya da dönmesi; arsa sahibinin talebiyle fesih; oturmaya elverişli konutu teslim almaktan kaçınma; iç kıymet eksiklikleri (fayans, dolap, kapı kolu vb.); banka kanalı dışı yapılan ödemeler; bağlı kredi tutarı ve mevzuat değişikliğiyle uyumlanamama teminat dışıdır. Dolaylı zararlar ve sözleşmedeki cezai şartlar da kapsam dışındadır.
Genel şartlara göre tazminat nasıl ödenir — nakdi mi ayni mi?
Genel Şartların 20. maddesi uyarınca sigortacı, tazminatı nakden (banka kanalı ödemelerin/teminat bedelinin güncellenmiş halini ödeme) veya ayni (projeyi yeni müteahhitle tamamlatıp teslim) olarak yerine getirebilir. Yöntem kararı sigortacıya aittir ve taraflara yazılı olarak bildirilir. Kentsel dönüşümde (6306) nakdi tazminde Yeni Konut Fiyat Endeksi (2017=100) ile güncelleme yapılır.
Genel şartlarda kira yardımı düzenlenmiş midir?
Evet. Genel Şartların 20/7-8. maddesi uyarınca ayni tazminde (proje tamamlatma) sigortacı, taşınmaz teslim edilinceye kadar her ay, bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5'i (‰5) oranında kira yardımı öder. Bu ödeme teminat senedindeki azami bedelden bağımsızdır; yani ek bir ödemedir.
Genel şartlara göre teminat senedi ne zaman ve nasıl düzenlenir?
Genel Şartların 7/2-3. maddesi ve Ek-2 uyarınca sigortacı; kentsel dönüşümde kat irtifakı kurulunca, ön ödemeli konut satışında satış gerçekleşince, her hak sahibi adına müstakil teminat senedi düzenleyip bildirilen adrese teslim etmek zorundadır. Senedin örnek şablonu Genel Şartlar Ek-2'dedir ve hak sahipliği SBM Sigortam360 üzerinden ücretsiz doğrulanabilir.
Bina tamamlama sigortası elden yapılan ödemeleri kapsar mı?
Hayır. Genel Şartların A.1 ve 9. maddeleri uyarınca teminat senedi yalnızca banka kanalıyla yapılan ödemeleri kapsar. Elden, nakit veya kayıt dışı yapılan ödemeler teminat dışındadır ve riziko gerçekleştiğinde bu tutarlar için tazminat talep edilemez. Bu nedenle her ödemenin banka dekontuyla belgelenmesi gerekir.
Güvenli Ödeme Sistemi bina tamamlama sigortasını nasıl etkiler?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklikle taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi kullanımı zorunlu hale getirilmiş, Ticaret Bakanlığının 26/6/2026 tarihli duyurusuyla sistemin devreye alınma tarihi 1 Ekim 2026 olarak belirlenmiştir. Sistem ödemeleri banka ve yetkili kuruluş kanalına taşıdığı için bina tamamlama sigortasının banka kanalı şartıyla aynı yöne bakar. Ancak ikisi ayrı düzenlemedir: Güvenli Ödeme Sistemi tapu devrindeki satış bedelini, bina tamamlama sigortası ise ön ödemeli satış veya kentsel dönüşüm sürecindeki ödemeleri ilgilendirir.
Konutu bağlı kredi ile aldım; kredi tutarı teminat kapsamında mı?
Hayır. Genel Şartların A.1 maddesi uyarınca taşınmazın kısmen bağlı kredi ile alınması halinde, kredi tutarını aşan kısım teminat kapsamındadır. Yani kredi tutarının kendisi teminat senedinin dışındadır; korunan kısım sizin banka kanalıyla ödediğiniz peşinat ve taksitlerdir.
Riziko gerçekleştikten sonra tazminat talebini ne kadar sürede yapmam gerekir?
Genel Şartların A.1 maddesi uyarınca tazminat taleplerinin, rizikonun gerçekleşmesini müteakip 6 ay içinde ve her hâlükârda poliçede kararlaştırılmışsa ek bildirim süresi içinde yapılması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; iflas kararının kesinleşmesi veya 12 aylık gecikme süresinin dolması gibi tarihleri kaçırmamak için teminat senedinizi ve sözleşme tarihlerinizi elinizin altında tutun.
Bu sayfadaki açıklamalar resmî genel şartların yerini tutar mı?
Hayır. Bu sayfa, 13/6/2024 tarihli resmî Genel Şartların temel maddelerini sade dille açıklayan bilgilendirme niteliğinde bir rehberdir ve resmî metnin yerini tutmaz. Bağlayıcı hükümler için daima SEDDK'nın yayımladığı resmî Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartlarına başvurulmalıdır.
Ödemeleriniz Teminat Kapsamına Nasıl Girer? Banka Kanalı Şartı ve Güvenli Ödeme Sistemi
Bina tamamlama sigortasında en çok gözden kaçan ve hasar anında en pahalıya mal olan konu şudur: teminat senedi, ödemenin tamamını değil; yalnızca banka kanalıyla yaptığınız ödemeleri korur. Genel Şartların A.1 maddesi bunu açıkça yazar: "Sadece banka kanalıyla yapılacak ödemeler teminat senedi kapsamındadır." 9. madde de banka kanalı dışındaki ödemeleri teminat dışı haller arasında sayar.
Kapsama giren ve girmeyen ödemeler
| Ödeme şekli | Teminat senedi kapsamı |
|---|---|
| Banka havalesi / EFT (satıcı hesabına) | Kapsamda |
| Banka kanalıyla ödenen peşinat ve taksitler | Kapsamda |
| Elden / nakit teslim edilen tutar | Kapsam dışı |
| Bağlı kredi ile karşılanan kredi tutarı | Kapsam dışı |
| Kredi tutarını aşan, sizin ödediğiniz kısım | Kapsamda |
| İç kıymet eksiklikleri için yapılan ek ödemeler (fayans, dolap vb.) | Kapsam dışı |
Kaynak: Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları A.1 ve 9. madde. Bağlayıcı metin için SEDDK'nın yayımladığı resmî Genel Şartlara başvurun.
Güvenli Ödeme Sistemi: 1 Ekim 2026'da zorunlu
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklikle, taşınmaz satışlarında ödemenin bir kısmının veya tamamının nakit, havale ya da elektronik fon transferiyle yapılması halinde satış bedelinin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden gerçekleştirilmesi zorunlu hale getirildi. Sistem, taşınmaz mülkiyeti ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlıyor: alıcı parayı doğrudan satıcının hesabına değil, yetkili kuruluş nezdindeki hesaba yatırıyor; tapu devri tamamlandığında tutar satıcıya aktarılıyor.
İki düzenleme aynı yöne bakıyor — ama aynı şey değil
Güvenli Ödeme Sistemi ile bina tamamlama sigortasının banka kanalı şartı birbirinin yerine geçmez; ancak aynı sorunu iki farklı yerden çözer. Karıştırmamak için ayrımı net tutun:
- Güvenli Ödeme Sistemi, tapu devrinde el değiştiren satış bedelini güvenceye alır. Amacı dolandırıcılık, sahtecilik ve kayıt dışılığı önlemektir. Konut tamamlanmazsa devreye girmez.
- Bina tamamlama sigortası, konutun hiç tamamlanmaması riskine karşı korur: müteahhidin iflası, vefat halinde mirasın reddi ya da taahhüt edilen teslim tarihinden sonraki 12 ay içinde teslim edilememesi.
- Ortak nokta: her ikisi de paranın izlenebilir bir kanaldan geçmesini şart koşar. Ödemeniz banka kanalından geçmiyorsa ne biri ne diğeri sizi korur.
Ön ödemeli konut alıyorsanız dikkat: taksitleriniz tapu devrinden çok önce başlar. Güvenli Ödeme Sistemi tapu anındaki bedeli ilgilendirdiği için, tapu öncesi ödediğiniz taksitlerin korunması bina tamamlama sigortasının teminat senedine bağlıdır ve bu senet yalnızca banka kanalı ödemelerini kapsar. Bu yüzden ilk taksitten itibaren her ödemeyi bankadan yapın.
Alıcı ve mülk sahibi için 6 maddelik kontrol listesi
- Hiçbir ödemeyi elden yapmayın. Tutar küçük olsa bile banka kanalını kullanın; teminat kapsamı buna bağlıdır.
- Açıklama alanını doldurun. Havale/EFT açıklamasına proje adı, blok ve bağımsız bölüm numarasını yazın; ödemenin hangi konuta ait olduğu belgelenmiş olsun.
- Dekontları saklayın. Tazminat başvurusunda ödediğiniz tutarı ispat yükü sizdedir.
- Teminat senedinizi isteyin ve doğrulayın. Senet size adrese teslim edilmek zorundadır; hak sahipliğinizi SBM üzerinden ücretsiz sorgulayabilirsiniz.
- Bağlı kredi kullanıyorsanız kırılımı bilin. Kredi tutarı teminat dışı, kredi dışında kalan ödemeleriniz teminat içidir.
- Süreyi kaçırmayın. Tazminat talebinin, rizikonun gerçekleşmesini takip eden 6 ay içinde yapılması gerekir.
Son güncelleme: 21 Temmuz 2026
BTS ile Kefalet Sigortası Farkı (İdareler İçin)
Kentsel dönüşümde ilgili idareye hem kefalet sigortası hem BTS sunulabilir. Temel fark lehtarda ve tazmin biçimindedir:
| Kriter | Bina Tamamlama Sigortası | Kefalet Sigortası |
|---|---|---|
| Lehtar | Arsa sahipleri (hak sahipleri) | İlgili idare |
| Senet kime | Her hak sahibi adına teminat senedi | İdare adına kefalet senedi |
| Tazmin biçimi | Nakden veya tamamlatma (ayni) | Genelde nakden |
| Talep yetkisi | Yalnızca hak sahipleri | Yalnızca ilgili idare |
Hangi maddenin sizin durumunuzda nasıl işleyeceğini uzman danışmanımıza sorun.
Ücretsiz Teklif / Bilgi Al →Kaynak: 13/6/2024 tarihli Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (SEDDK) ve BTS Bilgilendirme Rehberi (SEDDK, Temmuz 2025). Açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı metin resmî Genel Şartlardır.
Hazırlayan ve içeriği inceleyen: Kayhan Kayalılar — Kurucu · Sigorta Aracılık Uzmanı
TOBB Levha No: T13611-3E2Y · 20+ yıl sigorta aracılık tecrübesi · Son güncelleme:
Bu sayfadaki Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları — Açıklamalı Rehber (13/6/2024) bilgileri, TOBB lisanslı ve SEDDK denetimli SigortaTeklif.net tarafından sağlanmaktadır. Fiyat ve mevzuat bilgileri 2026 yılı içindir.