Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları — Açıklamalı Rehber
13/6/2024 tarihli resmî Genel Şartların temel maddeleri sade dille; her başlıkta mülk sahibi ve müteahhit için ne anlama geldiği ayrı ayrı.
1. Sigortanın Konusu ve Niteliği
BTS bir kefalet sigortasıdır. Müteahhit/satıcı ile sigortacı arasında imzalanır; koruma, hak sahibi adına düzenlenen teminat senediyle sağlanır. Geçerli bir inşaat yapım veya konut satış sözleşmesi ön koşuldur.
Korunan taraf sizsiniz; poliçeyi siz imzalamasanız da senet üzerinden hak sahibisiniz.
Sigortayı yaptıran ve primi ödeyen taraf sizsiniz.
2. Teminat Kapsamı (M.7-8)
Teminat; sigortalının iflası, ölümü halinde mirasın reddi veya taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi hallerini kapsar. Ek sözleşme maddeleriyle kapsam genişletilebilir.
Bu üç hâl gerçekleşirse teminat senedinizle başvurma hakkınız doğar.
Kapsamı ek maddelerle genişletmek, alıcıya daha güçlü güvence sunabilir.
3. Teminat Dışı Haller (M.9)
Nükleer/radyoaktif olaylar; savaş, isyan, terör; tüketicinin cayması/dönmesi; arsa sahibinin talebiyle fesih; oturmaya elverişli konutu teslim almaktan kaçınma; iç kıymet eksiklikleri (fayans, dolap, kapı kolu vb.); banka kanalı dışı ödemeler; bağlı kredi tutarı; mevzuat değişikliğiyle uyumlanamama. Dolaylı zararlar ve cezai şartlar kapsam dışıdır.
Ödemelerinizi banka kanalıyla yapın; aksi halde o tutarlar korunmaz. Sözleşmeden kendiniz dönerseniz teminat sona erer.
Teminat dışı halleri alıcılara şeffaf anlatmak ileride uyuşmazlık riskini azaltır.
4. Teminat Senedi (M.7/2-3, Ek-2)
Sigortacı; kentsel dönüşümde kat irtifakı kurulunca, ön ödemeli satışta satış gerçekleşince her hak sahibi adına müstakil teminat senedi düzenleyip adresine teslim etmek zorundadır. Senedin örnek şablonu Genel Şartlar Ek-2'dedir.
Senediniz gelmezse talep edin; SBM Sigortam360'tan ücretsiz doğrulayın.
Hak sahipleri adına senetlerin zamanında düzenlendiğinden emin olun.
5. Tazminat — Nakdi ve Ayni İfa (M.20)
Sigortacı tazminatı nakden (banka kanalı ödemelerin/teminat bedelinin güncellenmiş halini ödeme) veya ayni (projeyi tamamlatıp teslim) olarak yerine getirebilir. Kararı sigortacı verir ve taraflara bildirir.
Kentsel dönüşümde nakdi tazminde Yeni Konut Fiyat Endeksi (2017=100) ile güncelleme yapılır; değer kaybınız telafi edilir.
İfa yöntemine sigortacı karar verir; süreçte sigortacıyla iş birliği gerekir.
6. Tamamlama Süresi ve Kira Yardımı (M.20/7-8)
Ayni tazminde sigortacı, proje yerinin tesliminden sonra herhâlde 24 ay içinde taşınmazı teslim eder. Ayrıca teslime kadar her ay, bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5'i oranında kira yardımı öder.
Tamamlanma beklerken aylık kira yardımı alırsınız; bu, teminat bedelinden ayrıdır.
Kira yardımı yükümlülüğü sigortacıya geçer; sizin nakit yükünüz olmaz.
7. Sözleşmenin Sona Ermesi (M.19/6)
BTS sözleşmesi sona erse dahi, sona ermeden önce düzenlenmiş teminat senetlerinden doğan sorumluluk devam eder. Ancak dayanak olan inşaat/satış sözleşmesi sona ererse sigortacının sorumluluğu da biter.
Senediniz sözleşme bitmeden düzenlendiyse koruma devam eder; ana sözleşmeden dönmeyin.
Ana sözleşmenin feshi teminatı sona erdirir; süreç yönetimi önemlidir.
Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları — Sıkça Sorulan Sorular
Bina tamamlama sigortası genel şartları ne zaman yürürlüğe girdi?
Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları, SEDDK (Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu) tarafından 13/6/2024 tarihinde yürürlüğe konulan resmî mevzuat metnidir. Bu sayfadaki açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hükümler için daima SEDDK'nın yayımladığı resmî Genel Şartlara başvurulmalıdır.
Genel şartlara göre bina tamamlama sigortası hangi halleri kapsar?
Genel Şartların 7-8. maddeleri uyarınca teminat üç temel hâli kapsar: (1) sigortalının (müteahhit/satıcı) iflası, (2) gerçek kişi sigortalının vefatı halinde mirasın reddi, (3) taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi. Kapsam, ek sözleşme maddeleriyle genişletilebilir.
Genel şartlara göre hangi haller teminat dışındadır?
Genel Şartların 9. maddesine göre; nükleer/radyoaktif olaylar, savaş, isyan ve terör; tüketicinin sözleşmeden cayması ya da dönmesi; arsa sahibinin talebiyle fesih; oturmaya elverişli konutu teslim almaktan kaçınma; iç kıymet eksiklikleri (fayans, dolap, kapı kolu vb.); banka kanalı dışı yapılan ödemeler; bağlı kredi tutarı ve mevzuat değişikliğiyle uyumlanamama teminat dışıdır. Dolaylı zararlar ve sözleşmedeki cezai şartlar da kapsam dışındadır.
Genel şartlara göre tazminat nasıl ödenir — nakdi mi ayni mi?
Genel Şartların 20. maddesi uyarınca sigortacı, tazminatı nakden (banka kanalı ödemelerin/teminat bedelinin güncellenmiş halini ödeme) veya ayni (projeyi yeni müteahhitle tamamlatıp teslim) olarak yerine getirebilir. Yöntem kararı sigortacıya aittir ve taraflara yazılı olarak bildirilir. Kentsel dönüşümde (6306) nakdi tazminde Yeni Konut Fiyat Endeksi (2017=100) ile güncelleme yapılır.
Genel şartlarda kira yardımı düzenlenmiş midir?
Evet. Genel Şartların 20/7-8. maddesi uyarınca ayni tazminde (proje tamamlatma) sigortacı, taşınmaz teslim edilinceye kadar her ay, bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5'i (‰5) oranında kira yardımı öder. Bu ödeme teminat senedindeki azami bedelden bağımsızdır; yani ek bir ödemedir.
Genel şartlara göre teminat senedi ne zaman ve nasıl düzenlenir?
Genel Şartların 7/2-3. maddesi ve Ek-2 uyarınca sigortacı; kentsel dönüşümde kat irtifakı kurulunca, ön ödemeli konut satışında satış gerçekleşince, her hak sahibi adına müstakil teminat senedi düzenleyip bildirilen adrese teslim etmek zorundadır. Senedin örnek şablonu Genel Şartlar Ek-2'dedir ve hak sahipliği SBM Sigortam360 üzerinden ücretsiz doğrulanabilir.
Bu sayfadaki açıklamalar resmî genel şartların yerini tutar mı?
Hayır. Bu sayfa, 13/6/2024 tarihli resmî Genel Şartların temel maddelerini sade dille açıklayan bilgilendirme niteliğinde bir rehberdir ve resmî metnin yerini tutmaz. Bağlayıcı hükümler için daima SEDDK'nın yayımladığı resmî Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartlarına başvurulmalıdır.
BTS ile Kefalet Sigortası Farkı (İdareler İçin)
Kentsel dönüşümde ilgili idareye hem kefalet sigortası hem BTS sunulabilir. Temel fark lehtarda ve tazmin biçimindedir:
| Kriter | Bina Tamamlama Sigortası | Kefalet Sigortası |
|---|---|---|
| Lehtar | Arsa sahipleri (hak sahipleri) | İlgili idare |
| Senet kime | Her hak sahibi adına teminat senedi | İdare adına kefalet senedi |
| Tazmin biçimi | Nakden veya tamamlatma (ayni) | Genelde nakden |
| Talep yetkisi | Yalnızca hak sahipleri | Yalnızca ilgili idare |
Hangi maddenin sizin durumunuzda nasıl işleyeceğini uzman danışmanımıza sorun.
Ücretsiz Teklif / Bilgi Al →Kaynak: 13/6/2024 tarihli Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (SEDDK) ve BTS Bilgilendirme Rehberi (SEDDK, Temmuz 2025). Açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı metin resmî Genel Şartlardır.
Hazırlayan ve içeriği inceleyen: Kayhan Kayalılar — Kurucu · Sigorta Aracılık Uzmanı
TOBB Levha No: T13611-3E2Y · 20+ yıl sigorta aracılık tecrübesi · Son güncelleme:
Bu sayfadaki Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları — Açıklamalı Rehber (13/6/2024) bilgileri, TOBB lisanslı ve SEDDK denetimli SigortaTeklif.net tarafından sağlanmaktadır. Fiyat ve mevzuat bilgileri 2026 yılı içindir.