Müteahhit olarak BTS yaptırmak zorunda mıyım?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde yapı ruhsatı almadan önce BTS yaptırmanız veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenen (4734 sayılı Kanun'daki) diğer teminatlardan birini sunmanız zorunludur. 6502 kapsamında 30 ve üzeri konutlu ön ödemeli satışlarda, satışa başlamadan önce BTS veya alternatif teminat şarttır.

BTS için hangi belgeler gerekiyor?

Sigortacı finansal ve teknik risk değerlendirmesi yapar. Başlıca belgeler: tapu, müteahhit/arsa payı sözleşmesi, inşaat ruhsatı, proje, metrekare cetveli, vergi levhası, ticaret sicil gazetesi, imza sirküleri, faaliyet belgesi, ortakların kimlikleri, mizan, beyannameler, bilanço, gelir tablosu, Findeks risk ve çek raporları, SGK ve vergi borcu yoktur belgeleri. Tam liste başvuru evrakları sayfasındadır.

BTS primi nasıl belirlenir?

Standart bir tarife yoktur; her proje için aktüeryal çalışma yapılır. Prim; firmanın finansal gücü, geçmiş proje deneyimi, projenin teknik ve karlılık analizi, süresi ve hak sahibi sayısına göre belirlenir. Genel aralık proje brüt bedelinin %0,6–%1,2'si civarındadır.

BTS'nin banka teminat mektubuna göre avantajı nedir?

Banka teminat mektubu kredi limitinizi ve nakit akışınızı bağlar. BTS, bilançonuzda blokaj yaratmadan benzer güvenceyi sağlar; ayrıca alıcılara/arsa sahiplerine somut bir koruma sunarak satış ve anlaşma hızınızı artırır.

Poliçe süreci ne kadar sürer?

Belgeler eksiksiz sunulduğunda risk değerlendirmesi birkaç iş günü içinde tamamlanabilir. Eksik veya güncel olmayan mali belgeler süreci en çok uzatan etkendir; bu nedenle güncel mizan, beyanname ve Findeks raporlarını baştan hazırlamak önemlidir.

Profil: Müteahhit / Satıcı

Müteahhit İçin Bina Tamamlama Sigortası Rehberi

Yapı ruhsatı almadan önce BTS'yi nasıl yaptırırsınız, hangi belgeler gerekir, prim neye göre belirlenir ve diğer teminat yöntemlerine göre avantajı nedir? Müteahhit gözüyle tüm süreç.

Yasal Yükümlülüğünüz

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı parsellerinde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde; yapı yaklaşık maliyetinin belli bir oranında ilgili idareye teminat sunmanız gerekir. Yapı ruhsatı almadan önce ya 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'ndaki teminatlardan birini sunarsınız ya da BTS yaptırırsınız. BTS yaptırmanız halinde ayrıca teminat sunma şartı aranmaz.

6502 sayılı Kanun kapsamında konut adedi 30 ve üzerinde olan ön ödemeli (maketten) konut satış projelerinde ise, konut satışına başlamadan önce BTS yaptırmanız veya yönetmelikteki diğer teminatlardan (banka teminat mektubu, hakediş sistemi, bağlı kredi) birini sağlamanız zorunludur.

Poliçe Süreci — 6 Aşama

1
Finansal değerlendirme. Sigortacı firmanızın mali gücünü, geçmiş iş deneyimini ve risk profilini inceler.
2
Teknik değerlendirme. Projenin teknik fizibilitesi, metrekare ve maliyet yapısı değerlendirilir.
3
Poliçe şartlarının belirlenmesi. Azami teminat limiti ve prim, aktüeryal çalışmayla belirlenir.
4
Poliçe tanzimi. BTS poliçesi düzenlenir, size teslim edilir; kentsel dönüşümde ilgili idareye sunulur.
5
Teminat senetleri. Kat irtifakı/satış sonrası her hak sahibi adına müstakil teminat senedi düzenlenir.
6
Sürekli izleme. Sigortacı poliçe boyunca firmanızın finansal durumunu ve risk ağırlaşmasını izler; iskan/teslim ile poliçe sonlanır.

Başvuru Evrakları (Özet)

Risk değerlendirmesi için tipik olarak istenen belgeler:

• Tapu

• Müteahhit / arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

• İnşaat ruhsatı

• Proje ve metrekare cetveli

• Vergi levhası

• Ticaret sicil gazetesi

• İmza sirküleri

• Firma faaliyet belgesi (güncel)

• Ortakların kimlik fotokopileri

• Mizan (yıl sonu + güncel)

• Vergi beyannameleri

• Bilanço ve gelir tablosu

• Findeks risk raporu (güncel)

• Findeks çek raporu (güncel)

• SGK borcu yoktur

• Vergi borcu yoktur

• Biten ve devam eden işler tablosu

• Satış vaadi sözleşmesi

Tam liste ve açıklamalar →

BTS mi, Diğer Teminatlar mı?

Kriter	Bina Tamamlama Sigortası	Banka Teminat Mektubu
Nakit / kredi limiti	Blokaj yaratmaz	Limit ve nakit akışını bağlar
Alıcıya güvence	Doğrudan teminat senedi	İdare lehine, alıcıya dolaylı
Tamamlatma imkânı	Sigortacı inşaatı tamamlatabilir (ayni)	Genelde nakdi
Satış/pazarlama etkisi	Güven artırır, satışı hızlandırır	Nötr

BTS ile kefalet sigortası arasındaki idari farklar için: Genel Şartlar Açıklamalı

Sürecin Doğru İşlemesi İçin Sorumluluklarınız

→ Mali belgelerinizi güncel ve eksiksiz sunun; en çok gecikme buradan çıkar.
→ Yapı ruhsatı başvurusundan önce poliçeyi düzenletin.
→ Kat irtifakı kurulunca hak sahipleri adına senetlerin düzenlendiğinden emin olun.
→ Poliçe boyunca finansal durum değişikliklerini sigortacıya bildirin (risk ağırlaşması).

İlgili rehberler

Başvuru Evrakları BTS Zorunlu mu? Mülk Sahibi Tarafı Genel Şartlar Ana Rehber

Projeniz için BTS teklifi alın

Projenizin bilgilerini paylaşın; uzman ekibimiz anlaşmalı şirketler arasından sizin için en uygun primi ve teminat yapısını bulsun.

Müteahhit Teklifi Al →

Kaynak: 13/6/2024 tarihli BTS Genel Şartları (SEDDK), BTS Bilgilendirme Rehberi (SEDDK, Temmuz 2025), 6306 ve 6502 sayılı Kanunlar, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu. Prim aralıkları piyasa uygulamasına göre değişebilir; kesin prim aktüeryal çalışmayla belirlenir.

Hazırlayan ve içeriği inceleyen: Kayhan Kayalılar — Kurucu · Sigorta Aracılık Uzmanı

TOBB Levha No: T13611-3E2Y · 20+ yıl sigorta aracılık tecrübesi · Son güncelleme: 27.06.2026

Bu sayfadaki Müteahhit İçin Bina Tamamlama Sigortası Rehberi | Ruhsat Öncesi Süreç bilgileri, TOBB lisanslı ve SEDDK denetimli SigortaTeklif.net tarafından sağlanmaktadır. Fiyat ve mevzuat bilgileri 2026 yılı içindir.