Bina Tamamlama Sigortası Yeterli mi? Malikler İçin Dikkat Edilecekler

Evet, doğru kurgulandığında güçlü bir korumadır: müteahhit iflas eder, vefat eder, projeyi terk eder veya teslimi taahhüt tarihinden sonra öngörülen süre içinde gerçekleştiremezse sigortacı devreye girer ve ödediğiniz bedeli iade eder (nakdi tazmin) ya da inşaatı tamamlatır (ayni tazmin). Ancak koruma, poliçenin var olmasından değil, size düzenlenmiş teminat senedinin kapsamından ve limitinden gelir. 'Proje sigortalı' cümlesi tek başına yeterli değildir; sizin adınıza geçerli bir teminat senedi olup olmadığı belirleyicidir.

Genel şartlara göre müteahhidin kusuru dışındaki bazı haller teminat dışında kalır: savaş ve terör olayları; deprem, sel, yangın, heyelan, fırtına gibi doğal afetlerin mücbir sebep sayıldığı durumlar; tüketicinin ön ödemeli konut sözleşmesinden cayması veya dönmesi; arsa sahiplerinin talebiyle yapım sözleşmesinin feshi; hak sahibinin taşınmazı devir/teslim almaktan kaçınması. Bu yüzden BTS bir 'her şeye karşı garanti' değil, esas olarak müteahhidin projeyi tamamlayamaması riskine karşı bir güvencedir. Ayrıntı için genel şartlar sayfamıza bakın.

Beş şeye: (1) senet sizin adınıza mı düzenlenmiş; (2) proje türü doğru belirtilmiş mi (6306 kentsel dönüşüm, 6502 ön ödemeli veya diğer); (3) menfaatiniz için tahsis edilen azami teminat limiti, satın aldığınız bağımsız bölümün yapım maliyetini karşılıyor mu; (4) sigortacının tazminatı nasıl yerine getireceğine dair beyan var mı (nakdi/ayni); (5) senedin geçerlilik süresi projenin öngörülen süresini artı ek bir güvenlik payını kapsıyor mu. Bu beş maddeden biri eksikse koruma zayıflar.

Çünkü sigortacının ödeyeceği azami tutar bu limitle sınırlıdır. Limit, bağımsız bölümünüzün yapım maliyeti üzerinden hesaplanır; sizin ödediğiniz satış bedelini değil, yapım maliyetini esas alabilir. İnşaat maliyetleri sözleşme sonrasında ciddi biçimde arttıysa, eski bir maliyet üzerinden belirlenmiş limit güncel tamamlama masrafının altında kalabilir. Bu yüzden limitin neye göre ve hangi tarihli maliyetle hesaplandığını sormak, ileride 'eksik tazmin' sürprizini önler.

6502 sayılı Kanun kapsamındaki zorunluluk, konut adedi 30 ve üzeri olan ön ödemeli satış projeleri içindir; daha küçük projelerde satıcı Bina Tamamlama Sigortası veya yönetmelikteki diğer teminatları sağlamak zorunda olmayabilir. Böyle bir projede alıcıysanız, sözleşmeye müteahhidin bir teminat (BTS, banka teminat mektubu vb.) sağlaması hükmünü koydurmayı değerlendirin. Teminat seçeneklerinin karşılaştırması için ilgili sayfamıza bakabilirsiniz.

Genelde evet, çünkü sonunda dairenize kavuşursunuz; ancak dikkat edilecek nokta süredir. Sigortacı projeyi tamamlatma yolunu seçtiğinde bu, ek bir tamamlama süresi içinde gerçekleşir ve teslim, başta beklediğiniz tarihten belirgin biçimde gecikebilir. Nakdi tazminde ise paranızı (ana para ve şartlara göre işletilmiş tutarıyla) daha erken alır ama güncel piyasada eşdeğer konutu bulmak zorlaşabilir. Hangisinin sizin için daha iyi olduğu projenin durumuna bağlıdır; kararı sigortacı verir, bu yüzden senetteki tazmin beyanını önceden bilmek önemlidir.

Şunları net isteyin: hangi sigorta (Bina Tamamlama mı, yoksa inşaat sürecini koruyan İnşaat All Risk mi — ikisi farklı şeydir); benim adıma düzenlenmiş teminat senedi var mı ve bir kopyasını alabilir miyim; senetteki teminat limiti ve geçerlilik süresi nedir; sigorta şirketi hangisi. Yalnızca sözlü güvence yeterli değildir; elinizde fiziksel/dijital teminat senedi olmalı ve doğrulanabilmelidir.